大学生村官考试农村专业知识：土地流转的常见问题

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　　大学生村官考试农村专业知识：土地流转的常见问题。近年来国家一直鼓励承包地流转，发展规模经营，改变小散户的种植模式，以更加科学的种植方式来获取规模效益。今年，农村土地确权将基本结束，拿到了土地本本的农民，要流转就更有凭有据了。而土地流转出去，大家最关心的就是价格，还有自己的权益保障。那么，签流转合同时需要注意哪些?流转价格受哪些因素影响呢?

　　转包还是出租?

　　土地流转就是土地承包经营权的流转。根据我国的《农村土地承包法》，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

　　有的朋友在纠结土地是转包还是出租，不知道哪种可以让自己的获利最多。而且土地在别人手上，时间长了，不会要不回来了吧?

　　其实，不管转包还是出租，都只是土地流转的一种形式。这两种的区别在于：转包发生在同一个集体经济组织之中，也就是和同村的人才能转包;而出租是把土地承包经营权租赁给所在集体经济组织以外的人，可以是外地人、企业等等。转包是支付转包费，而出租则是向出租的农户支付租金。从原则上讲，这两种情况土地流转金是一致的。

　　时间方面，土地流转期限最长不能超过这块地剩下的承包时间，总共不能超过30年(草地为50年，林地为70年)。流转的仅仅是土地的经营权，承包权还是你的，不用担心土地要不回来。

　　签订流转合同，都写什么?

　　无论是转包还是出租，都需要签订书面合同。

　　根据法律要求，土地承包经营权流转合同一般包括这些条款：(一)双方当事人的姓名、住所;(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级;(三)流转的期限和起止日期;(四)流转土地的用途;(五)双方当事人的权利和义务;(六)流转价款及支付方式;(七)违约责任。

　　另外，还有3点要特别提醒：

　　1.在签订合同的时候一定要注意日期问题。很多人承包五年，但合同上却多写了一年，或者流转日期往后推迟一年。

　　2.费用支付上，也要在合同中体现出明确的价格，以及支付的方式和时间。

　　3.没有标注土地用途的合同千万不要签。因为农民的承包地只能用于耕作，不能用于建造厂房等其他用途。

　　在这里要向大家着重强调合同的重要性。以前，农村里有些不认字或者不懂合同的农民，在土地流转时，很多时候只是口头上承诺了一下，毕竟都是一个村子的邻居或熟人，也可能因为面子或者人情的原因就不好意思要求书面上的协议或者合同。但现在，大家都知道这是一个很冒险的做法，没有正规的合同是没有法律保障的。所以在土地流转时一定要求有正规的合同，尤其是大规模的流转。否则万一承包土地的不给租金或跑路，那可真是麻烦了。

　　流转来的地能贷款吗?

　　签好了土地流转合同，要记得去备案，一般在村委会或者乡镇的土地流转办公室就可以办理。如果想要土地流转后的补贴，那就要到县里的农经站进行备案了。

　　需要注意的是，不是所有的土地流转都有补贴可以拿，也不见得可以贷款，这个只是在一些试点地区才有，同时该县一定要完成土地确权。

　　什么会影响土地流转价格?

　　1. 农产品价格。比如种粮的土地，粮价的高低会直接影响租金。

　　2.流转面积。土地流转面积对土地流转价格具有正向影响，土地流转面积越大，在土地细碎化且分散的现实情况下，需要协调的农户数量也越多，这样费用很大，土地流转价格就越高。

　　3.土地年收益。部分土地不是种植粮食而是种植其它经济作物，这样在土地年收益增加时，为了获得充足的土地资源，新型农业经营主体愿意接受较高的土地流转价格。

　　4.流转期限。农业产业周期长，短时间很难见效并收回成本，所以需要大量时间进行前期投入。在同等条件下，流转年限越长的土地流转价格越高，流转年限短的土地在价格上会比较吃亏。

　　5.土地位置。一般来说，处于城郊和产业发展较好的地区，土地流转的价格较高，而对于经济欠发达的地区，流转土地的价格就偏低。